Ausschlussfrist bei Betriebskostennachforderungen im Gewerberaummietverhältnis
Urteil des LG Hamburg vom 06.10.2023 - 418 HKO 32/23

Die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses können die Regelungen des § 556 Abs. 3 Sätze 3 bis 6 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) übernehmen. Diese strengen Regelungen für Wohnraummieten gelten dann uneingeschränkt auch im gewerblichen Bereich. Ausschluss von Nachforderungen: Selbst wenn der Vermieter ursprünglich unverschuldet die Jahresfrist für Betriebskostenabrechnungen (nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) nicht einhalten konnte, sind Nachforderungen ausgeschlossen, falls er unnötig lange wartet, um die Abrechnung nach Erhalt der erforderlichen Unterlagen vorzunehmen.

In diesem speziellen Fall des Landgerichts Hamburg wurden Nachforderungen, die erst nach vier Monaten gestellt wurden, als zu spät und damit als unzulässig angesehen.

Kontext des Urteils:

Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags hatten vereinbart, die Regelungen des § 556 Abs. 3 Sätze 3 bis 6 BGB entsprechend anzuwenden. Der Vermieter rechnete die Betriebskosten für das Jahr 2020 im November 2021 ab. Im Juli 2022 erhielt er eine korrigierte Stromabrechnung mit einer zusätzlichen Forderung von ca. 20.000 Euro, die er im November 2022 dem Mieter in Rechnung stellte. Der Mieter wandte ein, dass diese Nachforderung zu spät erfolgte und somit nicht mehr gültig sei.

Das Gericht urteilte, dass der Vermieter die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Erhalt der notwendigen Unterlagen hätte stellen müssen. Da er vier Monate wartete, wurde die Forderung als verspätet und unzulässig betrachtet. Das Gericht bestätigte, dass die vereinbarte Anwendung des § 556 Abs. 3 Sätze 3 bis 6 BGB auch die entsprechende Rechtsprechung im Wohnraummietrecht miteinschließt.

Praktischer Hinweis:

Eine korrigierte Betriebskostenabrechnung sollte umgehend nach Erhalt der notwendigen Unterlagen erfolgen. Der Bundesgerichtshof hat eine Drei-Monats-Frist als angemessene Regel angenommen. Wird diese Frist überschritten, gilt die verspätete Nachforderung als schuldhaft und der Vermieter kann sie nicht mehr geltend machen.