Berechtigt ein Schriftformverstoß zur Kündigung eines Mietvertrages?

09.04.2021

Kündigt ein Vermieter einen Mietvertrag gem. § 550 BGB, da eine Nebenabrede über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht der Schriftform entspreche, kann dies rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt zumindest, wenn die Nebenabrede für den Vermieter nur von Vorteil ist und der Schriftformmangel ausgenutzt wird, um sich von einem lästig gewordenen Mietverhältnis zu lösen, so das OLG Hamburg. (Az. 4 U 40/20)

Der Sachverhalt

Die Parteien sind über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Sie vereinbarten formlos die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung und die Änderung des Umlageschlüssels für die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten. Nach einiger Zeit kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Die Kündigung begründete er mit den formlos abgeschlossenen Nebenabreden, die aus seiner Sicht für ihn rechtlich nachteilig seien. Dies sei ein Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB und würde ihn zur Kündigung berechtigen.

Die Entscheidung

Das OLG Hamburg entschied, bei den getroffenen Nebenabreden handele es sich schon gar nicht um nach § 550 BGB schriftformbedürftige Rechtsgeschäfte. Selbst wenn dem aber so wäre, wäre die Begründung der Kündigung mit einem Verstoß gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB als treuwidrig seitens des Vermieters zu werten. Denn die Anpassung der Vorauszahlungen nach oben sei für einen Vermieter immer ausschließlich vorteilhaft, da ihm hierdurch ein höherer Sicherungsbetrag der Nebenkosten zur Verfügung stünde.

Verstößt ein Rechtsgeschäft somit zwar gegen das Schriftformgebot des § 550 BGB, ist dieses Geschäft für den Kündigenden aber lediglich rechtlich vorteilhaft, kann er seine Kündigung nicht mit dem Schriftformverstoß begründen. Das wäre treuwidrig, so das OLG Hamburg.

Praxistipp

Das Urteil des OLG Hamburg trägt im Bezug zu Schriftformverstößen nach § 550 BGB nicht unbedingt zur Rechtssicherheit bei. Für Mieter ist das Urteil positiv, kann ein Vermieter doch nicht bei jedem Verstoß gegen § 550 BGB gleich kündigen. Trotzdem empfiehlt es sich, vorsorglich über jede Nebenabrede zumindest einen schriftformkonformen Nachtrag abzuschließen.