BGH ändert seine bisherige Rechtssprechung zur Erstellung von Betriebskostenabrechung

Der Bundesgerichtshof hat in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechung weitere heruntergeschraubt und setzt damit seine vermieterfreundliche Rechtssprechung fort. Bislang hatte der BGH in ständiger Rechtssprechung verlangt, die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition auch dann in der Betriesbkostenabrechnung anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig waren. Es genügte insoweit nicht, wenn der Vermieter nur die schon bereinigten Kosten angegeben hatte. Das Gleiche sollte für Kosten gelten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit bezogen. Sofern der Vermieter diese Kosten in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Abrechnungseinheit umrechnete, sollte es erforderlich sein, die Gesamtkosten und den Verteilerschlüssel anzugeben und nicht nur die bereinigten Kosten mitzuteilen. Diese sehr strengen und vielfach kritisierten Voraussetzungen für die formelle ordnungsmäßigkeit hat der BGH nun ausdrücklich fallen gelassen: Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN). Er entscheidet nunmehr, dass es zur Erfüllung der Mindestanforderungen einer Nebenkostenabrechnung, durch die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gewahrt wird, genügt, wenn als „Gesamtkosten" bei der jeweiligen Betriebskostenart die Summe der Kosten angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit (in der Regel: Gebäude) umlegt. In der Begründung stellt der BGH erneut seine Voraussetzungen an eine formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung heraus. Die Abrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Zur Begründung der Lockerung der formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung führt das Gericht aus, dass es bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wahrende Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, es letztlich entscheidend darum geht, die insoweit betroffenen berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung des Zwecks einer solchen Abrechnung in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Dies werde dadruch gewährleistet, dass mit der Betriebskostenabrechnung die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt werden. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter jeweils innerhalb der Jahresfrist zu übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der insoweit zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen halten. Auch der Mieter habe grundsätzlich ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet sei und nicht mit Details versehen werde, die für ihn regelmäßig nicht mit einem wesentlichen Erkenntniswert verbunden seien. Hierbei sei zudem zu berücksichtigen, dass dem Mieter ein Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und Belege zustehe und er solchermaßen weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen könne. Entsprechendes gelte auch für einen Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten. BGH, Urteil v. 20.01.2016 - VIII ZR 93/15