BGH: Fiktive Schadensberechnung im Mietrecht

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19. April 2023, Aktenzeichen VIII ZR 280/21, bietet eine detaillierte Betrachtung der fiktiven Schadensbemessung im Mietrecht und deren Abgrenzung vom Werkvertragsrecht.

Hauptaspekte des Urteils:

1. Fiktive Schadensbemessung im Mietrecht: Der BGH bekräftigt die Zulässigkeit der fiktiven Schadensbemessung im Mietrecht. Demnach können Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen, die auf den notwendigen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung oder Rückbau der Mietsache basieren. Diese Entscheidung steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH und bekräftigt die Anwendbarkeit der fiktiven Schadensbemessung im Mietrecht.
2. Abgrenzung zum Werkvertragsrecht: Der BGH stellt klar, dass die geänderte Rechtsprechung des VII. Zivilsenats, die sich auf das Werkvertragsrecht bezieht, nicht auf das Mietrecht übertragbar ist. Die Besonderheiten des Werkvertragsrechts begründen diese unterschiedliche Behandlung. Insbesondere im Werkvertragsrecht hat der BGH die fiktive Schadensbemessung eingeschränkt, was jedoch nicht auf das Mietrecht übertragen wird.
3. Vermeidung von Überkompensation: Um eine Überkompensation im Falle der fiktiven Abrechnung zu verhindern, stellt der BGH klar, dass nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht notwendigen Kosten geltend gemacht werden dürfen. Dies soll sicherstellen, dass der Schadensersatzanspruch nicht über das Maß des tatsächlich entstandenen Schadens hinausgeht.
4. Schadensersatzansprüche: Der BGH bestätigt, dass ein Vermieter den Schadensersatzanspruch statt der Leistung oder neben der Leistung geltend machen kann, wenn es um die Beschädigung der Mietsache geht. Der Vermieter hat dabei die Wahl zwischen der Naturalrestitution und dem Geldersatz, basierend auf den voraussichtlichen Kosten für die Behebung des Schadens.
5. Konkreter Fall: Im vorliegenden Fall hob der BGH das Urteil des Berufungsgerichts teilweise auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Grund dafür war, dass das Berufungsgericht keine ausreichenden Feststellungen zu Grund und Höhe des geltend gemachten Schadens getroffen hatte.

Zusammenfassend stärkt das Urteil die Position von Vermietern im Mietrecht hinsichtlich der fiktiven Schadensbemessung und grenzt diese Praxis deutlich von den Regelungen im Werkvertragsrecht ab.