BGH: Kündigungswiderspruch des Mieters wegen Sorge vor drohender Obdachlosigkeit rechtfertigt sofortige Räumungsklage

Im Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25. Oktober 2022 unter dem Aktenzeichen VIII ZB 58/21 ging es um einen Rechtsstreit zwischen einem Vermieter und einem Mieter bezüglich einer Räumungsklage und die anschließende Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung.

Die Kläger, als Vermieter, kündigten das Mietverhältnis mit dem Beklagten, ihrem Mieter, wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Mieter widersprach dieser Kündigung im Januar 2021, da er bis dahin keine Ersatzwohnung gefunden hatte. Er begründete dies damit, dass eine Räumung für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte darstelle, da er ansonsten obdachlos werden würde​.

Ablauf des Verfahrens

Die Kläger reichten im Februar 2021 eine Räumungsklage ein. Im März 2021 fand der Mieter jedoch eine neue Wohnung, und die Übergabe der umstrittenen Wohnung erfolgte planmäßig am 31. März 2021. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, jedoch gab es Uneinigkeit über die Kosten des Rechtsstreits. Das Amtsgericht legte dem Mieter die Kosten auf, während das Landgericht in der Beschwerdeinstanz die Kostenentscheidung zugunsten des Mieters änderte und die Kläger mit den Kosten belastete​, weil es die Klage auf zukünftige Räumung für nicht gerechtfertigt ansah.

Entscheidung des BGH

Der BGH hob den Beschluss des Landgerichts auf und wies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Der BGH stellte klar, dass die Besorgnis, der Mieter würde sich der Räumungsverpflichtung entziehen, gerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter seinen Widerspruch gegen die Kündigung damit begründet, dass er noch keine Ersatzwohnung gefunden hat und eine Räumung für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde​.
Der BGH stellte klar, dass für die Zulässigkeit einer Räumungsklage nicht erforderlich ist, dass der Mieter den Kündigungsgrund ernstlich bestreitet. Vielmehr reiche es aus, wenn der Mieter deutlich macht, dass er mangels Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages hinaus in der Wohnung verbleiben werde​.

Zusammenfassung

Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass ein Mieter, der aus Sorge vor Obdachlosigkeit der Räumung widerspricht, die Anforderungen an eine Besorgnis nach § 259 ZPO erfüllt, was eine vorbeugende Räumungsklage des Vermieters rechtfertigen kann. Mieter sollten also bei einer entsprechenden Einwendung Vorsicht walten lassen, um nicht ein teures Verfahren zu provozieren, dessen Kosten sie am Ende tragen müssen. Vermietern eröffnet eine entsprechende Einwendung des Mieters die Möglichkeit, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist und Fälligkeit des Räumungsanspruchs Räumungsklage mit dem Antrag auf Herausgabe zum Mietende einzureichen.