Coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung sind kein Mietmangel

25.03.2021

Nach und nach werden immer mehr Entscheidungen der Oberlandesgerichte zur Frage der Mietzinszahlungsverpflichtung im Falle behördlicher Nutzungsuntersagung im Zuge der Covid-19-Pandemie gefällt und veröffentlicht. 
Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, es zeichnet sich jedoch eine klare Tendenz ab.

Die meisten Oberlandesgerichte, die entsprechende Fälle zu entscheiden hatten – so auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in seiner Entscheidung vom 19.3.2021 (Az. 2 U 143/20) – bewerten die behördlich angeordneten Schließungen nicht als einen Mangel der Mietsache.

Begründet wird dies damit, dass die Mietsache an sich keinen Mangel aufweist. Die Räume seien zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen. Die behördlich angeordneten Beschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb des Mieters, so das OLG.

Das OLG Frankfurt am Main gibt in der Entscheidung zu erkennen, dass zur Lösung des Rechtsproblems wohl die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage Anwendung finden sollten. Die Geschäftsgrundlage habe sich unvorhersehbar durch die „Folgen der Naturkatastrophe“ der Covid-19-Pandemie schwerwiegend geändert. Es sei – so das OLG – davon auszugehen, dass die Parteien, wenn sie dies vorausgesehen hätten, Regelungen hierfür vereinbart hätten. Das Gericht konnte diesen Aspekt jedoch nicht seiner Entscheidung zugrunde legen, weil hier die Besonderheiten der vom Vermieter gewählten Verfahrensart des Urkundsprozesses eine Auseinandersetzung mit den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht erlaubten.

Die die Revision wurde zugelassen. Es bleibt zu hoffen, dass der Bundesgerichtshof nun alsbald Gelegenheit bekommt für Klarheit in den Fällen zu sorgen, in denen aufgrund behördlich angeordnete Schließungen die Mieter ihren Geschäftsbetrieb in den angemieteten Räumen nicht betreiben konnten.