Die Benennung als 'Wohnung' im Kaufvertrag stellt keine zugesicherte Beschaffenheit dar
Beschluss OLG Frankfurt vom 31.10.2023,
Aktenzeichen 6 U 210/22

Die bloße Nennung eines Verkaufsgegenstandes als "Wohnung" im Kaufvertrag impliziert keine Gewährleistung des Verkäufers hinsichtlich der baurechtlichen Genehmigung für eine Wohnnutzung.

Diese Benennung deutet lediglich auf die bisherige faktische Nutzung hin, ohne deren rechtliche Zulässigkeit zu garantieren.

Sachverhalt und Problemstellung:

Am 12.07.2021 wurde ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. ... für 330.000 Euro verkauft. Der Käufer hatte das Objekt besichtigt. Eine spezifische Beschaffenheit war nicht vereinbart; das Objekt wurde verkauft "wie gesehen", unter Ausschluss jeglicher Mängelhaftung, aber frei von Rechtsmängeln. Eine behördliche Erlaubnis zur Umnutzung wurde nicht erteilt. Der Käufer fordert nun die Rückerstattung des Kaufpreises sowie weitere Kosten, nachdem das Landgericht seine Klage abgewiesen hatte.

Entscheidung:

Die Berufung des Käufers wurde abgelehnt. Es liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung vor, die einen Haftungsausschluss ausschließen würde. Die Bezeichnung "Wohnung" impliziert keine Garantie für die baurechtliche Genehmigung. Sie beschreibt lediglich den aktuellen und vergangenen Nutzungsstand, nicht die rechtliche Genehmigung für diese Nutzung. Der Verkauf einer "Wohnung" schließt keine Gewährleistung ein, dass die Nutzung baurechtlich genehmigt ist.

Praxishinweis:

Eine fehlende Baugenehmigung wird normalerweise als Mangel einer verkauften Wohnung angesehen (BGH, IMR 2013, 1159). Eine Haftung für solche Mängel wird üblicherweise ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer hat den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen. Der Verkauf einer "Wohnung" garantiert nicht, dass es sich tatsächlich um eine Wohnung handelt, sondern zeigt nur auf, dass die Einheit bisher als Wohnung genutzt wurde. Das OLG Frankfurt hat nicht ausreichend geprüft, ob der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung auch die Garantie umfasst, dass eine verkaufte Wohnung tatsächlich eine Wohnung ist. Die genannte BGH-Entscheidung stützt nicht die Ansicht des OLG. Die Entscheidung ist nicht rechtskäftig.