Die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses im Mietvertrag schließt das Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573 a BGB mit ein.

Ein kürzlich ergangenes Urteil des Amtsgerichts Neunkirchen Amtsgericht Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 – AZ 4 C 307/23 - bekräftigt den umfassenden Schutz von Mietern im Kontext der Kündigungsausschlussvereinbarungen. Das Gericht entschied, dass eine formularmäßige Vereinbarung zwischen Mietparteien, welche die Eigenbedarfskündigung ausschließt, automatisch auch das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB umfasst.

Der Fall, der zu dieser Entscheidung führte, betrifft ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Saarland. Im September 2021, im Rahmen eines Verkaufs des betreffenden Hauses an neue Eigentümer, gab der Vermieter in einem Vertragsnachtrag sein Recht zur Eigenbedarfskündigung auf. Diese Vereinbarung entstand im Kontext des Verkaufs des Hauses, in welchem neben der Mieterin im Erdgeschoss auch die neuen Eigentümer in einer weiteren Wohnung im Obergeschoss lebten. Im Oktober 2022 nutzten die neuen Eigentümer jedoch § 573 a BGB, um eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Diese Vorschrift erlaubt eine Kündigung ohne qualifizierten Kündigungsgrund in einem Zwei-Familienhaus, in dem eine Wohnung von Eigentümer (Vermieter) selbst bewohnt wird. Die Mieterin lehnte diese Kündigung ab, da sie auf den vereinbarten Kündigungsausschluss verwies. Die Vermieter argumentierten jedoch, dass der Kündigungsausschluss nicht für § 573 a BGB gelte, und reichten eine Räumungsklage ein.

Das Amtsgericht Neunkirchen entschied jedoch zu Gunsten der Mieterin. Es stellte klar, dass der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung auch das Recht zur Kündigung nach § 573 a BGB einschließt. Obwohl der Nachtrag zum Mietvertrag ausschließlich die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erwähnt, interpretierte das Gericht die Vereinbarung so, dass der Vermieter generell nur bei Vertragsverletzungen des Mieters das Recht zur Kündigung hat. Diese Interpretation ist wichtig, um den Zweck des Kündigungsausschlusses zu erfüllen, nämlich den Mieterschutz durch die Sicherung des Wohnraums.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung des umfassenden Mieterschutzes und die sorgfältige Betrachtung von Kündigungsausschlussklauseln in Mietverträgen. Es zeigt, dass solche Klauseln weitreichende Implikationen haben können, die über den expliziten Wortlaut hinausgehen.