Erlöschen von Optionsrechten durch Laufzeitveränderung im Gewerbemietrecht?

16.03.2021

Durch ein Optionsrecht erhält eine Vertragspartei im Mietrecht z.B. die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig zu verlängern. Ein solches Optionsrecht erlischt i.d.R. mit seiner Ausübung. Doch wie können noch nicht ausgeübte, bestehende Optionsrechte erlöschen? Dies kann, laut des OLG Bamberg, durch eine nachträglich abgeschlossene Zusatzvereinbarung geschehen. Az.: 8 U 356/19

Der Sachverhalt

Mieter und Vermieter eines gewerblichen Mietobjektes streiten über den Fortbestand eines Optionsrechts. Teil des Mietvertrages war das Recht des Mieters, die Laufzeit des Vertrages zweimal optional um je fünf Jahre zu verlängern. Noch vor Ausübung dieser Option schlossen die Parteien eine Zusatzvereinbarung, mit der sie die Laufzeit des Vertrages verlängerten. Einige Jahre später erklärte der Mieter überdies, nun die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarten Optionsrechte auszuüben, und das Mietverhältnis ein weiteres Mal zu verlängern. Damit sah sich der Vermieter nicht einverstanden und behauptete, die Optionsrechte seien durch die abgeschlossene Zusatzvereinbarung erloschen.

Die Entscheidung des OLG

Grundsätzlich erlischt auch ein noch nicht ausgeübtes Optionsrecht, wenn die Vertragslaufzeit durch eine Zusatzvereinbarung um einen größeren Zeitraum verlängert wurde, als es durch das Optionsrecht möglich gewesen wäre. So verhielt es sich hier.

Allerdings kann auch in solch einem Fall das Optionsrecht erhalten bleiben, sofern dies in der Zusatzvereinbarung unmissverständlich vereinbart worden sei, so das Gericht.

Das OLG Bamberg entschied, aus der abgeschlossenen Zusatzvereinbarung ginge klar genug hervor, dass die restlichen Regelungen des Mietvertrags nebst Anlagen unverändert Gültigkeit behalten sollen. Dies umfasse auch die ursprünglich vereinbarten Optionsrechte. In diesem Falle sei also vom Grundsatz, dass eine Zusatzvereinbarung zum Erlöschen eines Optionsrecht führe, zu Gunsten des Mieters abzuweichen.

Praxistipp

Um Optionsrechte nach Abschluss einer Zusatzvereinbarung zu erhalten, ist demnach maßgeblich, dass dies in der Zusatzvereinbarung unmissverständlich vereinbart wird. Dazu ist zunächst zu prüfen, welche Optionsrechte ggf. durch die Zusatzvereinbarung berührt werden könnten. Ist dies der Fall, ist bei der Formulierung der Zusatzvereinbarung eindeutig auf diesen Punkt einzugehen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die in diesem Fall für den Mieter rechtlich vorteilhaften Optionsrechte auch erhalten bleiben.