Gewerbemiete: Das Mietobjekt muss genehmigungsfähig übergeben werden

In einem wegweisenden Urteil vom 23. März 2023 (Az. 8 U 172/21) hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass Vermieter ihre Mietobjekte in einem Zustand übergeben müssen, der eine Genehmigung für den vereinbarten Betriebszweck zulässt. Dieses Urteil setzt neue Maßstäbe in der Beziehung zwischen Vermietern und Mietern und hat weitreichende Konsequenzen für die Vertragsgestaltung und die Durchsetzung von Mängelrechten.

Hintergrund des Falls:

Im Kern des Verfahrens stand der Streit zwischen einem Vermieter und seinem Mieter über die Nutzung einer Immobilie als Kindertagesstätte (KiTa). Der Mieter stellte nach Abschluss des Mietvertrages fest, dass aufgrund eines fehlenden Fluchtwegs keine Betriebserlaubnis erteilt werden konnte  und berief sich auf Mängelrechte nach § 536 BGB und zahlte keine Miete. Der Vermieter hingegen machte Ansprüche auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung geltend.

Entscheidung des Kammergerichts Berlin:

Das Gericht stellte klar, dass Vermieter verpflichtet sind, die Räumlichkeiten in einem genehmigungsfähigen Zustand zu übergeben, insbesondere wenn ein bestimmter Betriebszweck ausdrücklich vereinbart wurde. Dies umfasst die Einhaltung aller notwendigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter nicht von dieser Verantwortung entbunden sind, selbst wenn ein Übergabeprotokoll zunächst keine Mängel aufzeigt. Das Fehlen erforderlicher Genehmigungen oder die ernstliche Möglichkeit einer behördlichen Untersagungsverfügung rechtfertigen Mängelrechte des Mieters, einschließlich einer vollständigen Mietminderung.

Praxishinweis für Vermieter und Mieter:

Dieses Urteil betont die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und der Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Beschränkungen. Vermieter sollten darauf achten, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, um Risiken wie Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen zu vermeiden oder einen offenen Nutzungszweck wählen. Mieter hingegen sollten sich nicht voreilig auf öffentlich-rechtliche Einschränkungen berufen, da das Fehlen von Genehmigungen allein nicht immer ein Minderungsrecht begründet.

Schlussfolgerung:

Das Urteil des Kammergerichts Berlin arbeitet sauber die Pflichten von Vermietern in der Gewerbemiete heraus und stärkt die Rechte von Mietern. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten dieses Urteil als Grundlage für ihre zukünftigen Vertragsbeziehungen und bei der Klärung von Streitigkeiten berücksichtigen. Wir beraten Sie gern bei der Vertragsgestaltung, damit es gar nicht erst zu Streitigkeiten, die der gerichtlichen Klärung bedürfen kommt.