Kaum zeitliche Grenze zur Korrektur der Betriebskostenabrechnung bei Gewerbemiete

Das Brandenburgische Oberlandesgericht traf am 23. Mai 2023 eine wichtige Entscheidung im Fall 3 U 94/22, in der es um Fragen der Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen in einem Gewerberaummietvertrag sowie die Frage der Korrektur der Betriebskostenabrechnung und deren zeitliche Grenze ging.

Im Kern des Urteils stand die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Das Gericht erörterte ausführlich, wie die Abrechnung korrekt zu erfolgen hat, insbesondere hinsichtlich der Angabe des Flächenanteils in Prozent. Dieser Aspekt ist entscheidend, da er die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für die Mieter gewährleistet.

Das Urteil enthält überdies eine wichtige Entscheidung zur Korrektur von Betriebskostenabrechnungen bei Gewerbemietverhältnissen. Es wurde festgestellt, dass der Vermieter die Möglichkeit hat, eine Betriebskostenabrechnung zu korrigieren. Für einen Nachzahlungsanspruch beginnt die Verjährung erst mit dem Zugang der berichtigten Abrechnung. Daher besteht für Nachforderungen kaum eine zeitliche Grenze, es sei denn, es liegen im Einzelfall die Voraussetzungen einer Verwirkung vor.

Dies bedeutet, dass Korrekturen an Betriebskostenabrechnungen in Gewerbemietverhältnissen grundsätzlich zulässig sind und dass Nachforderungen auch nach dem ursprünglichen Abrechnungszeitraum geltend gemacht werden können, solange keine Verwirkung vorliegt. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine lange Zeit verstrichen ist und der Mieter auch aufgrud anderer konkreter Umstände oder Mitteilungen des Vermieters nicht mehr mit der Korrektur und Geltendmachung von Nachforderungen rechnen muss. 

Die Möglichkeit des Vermieters, die Betriebskostenabrechnung zu korrigieren ist kein Anspruch und kann daher auch nicht der Verjährung unterliegen. In den weiten Grenzen der Verwirkung ist eine Korrektur insofern praktisch ewig möglich.

Dieses Urteil wirft ein Schlaglicht auf die Bedeutung präziser und transparenter Betriebskostenabrechnungen in Gewerbemietverhältnissen und bietet wichtige Erkenntnisse für Vermieter und Mieter gleichermaßen.