Kein Räumungsanspruch beim Ausbleiben von Spendengeldern des Vermieters an den Mieter zur Erfüllung der vereinbarten Mietzahlung

Das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az. 2 U 115/22) drehte sich wesentlich um die komplexe Problematik einer Spendenvereinbarung im Kontext eines Mietverhältnisses. Im Kern des Falls stand die Klägerin, die Räumung und Herausgabe von Museumsgelände, Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangte. Die Beklagte hatte diese Räumlichkeiten auf Basis eines Mietvertrags vom 25.05.2012 gemietet, der eine Option zur Verlängerung vorsah.

Der entscheidende uns interessante Aspekt des Urteils betraf eine Spendenvereinbarung, die Teil des Mietverhältnisses war. Die Klägerin (Vermieterin) war verpflichtet, Spenden an die Beklagte zu leisten, die dann für Mietzahlungen verwendet werden sollten. Das Gericht interpretierte diese Vereinbarung als eine verdeckte Abmachung zur tatsächlichen Miethöhe, gemäß § 117 Abs. 2 BGB. Es wurde festgestellt, dass durch die als Spenden deklarierten Zahlungen die anfänglich vereinbarte Miete von 5.000 € effektiv reduziert wurde. Diese Reduzierung der Miete durch die Spendenvereinbarung bedeutete, dass die nach § 535 Abs. 2 BGB tatsächlich vereinbarte Miete um die Höhe der Spendenverpflichtung verringert wurde.

Das Gericht hob hervor, dass beide Parteien durch diese Vereinbarung besondere steuerliche Vorteile, insbesondere im Hinblick auf die Abzugsfähigkeit von Spenden, nutzen wollten. Diese Spenden konnten als besondere Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Dabei wurde betont, dass die Spendenvereinbarung nicht nur in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietvertrag stand, sondern faktisch die Miete reduzierte​.

Infolge dieser Erkenntnisse erklärte das Gericht die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin als unwirksam. Es wurde festgestellt, dass zum Zeitpunkt der Kündigung kein ausreichender Verzug mit den Mietzahlungen seitens der Beklagten.