Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos aus Betriebskostenabrechnung rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses

Eine für Vermieter und Mieter gleichermaßen wichtige Entscheidung hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 24.11.2015 getroffen (Aktenzeichen 63 S 158/15). Es hat geurteilt, dass der Vermieter zur fristgemäßen Kündigung gemäß den §§ 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist, wenn der Mieter einen Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nicht zahlt. Folgender Sachverhalt lag zugrunde: Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ergab sich eine Nachzahlung. Die Mieter verweigerten die Nachzahlung, erhoben Einwände und zahlten den geforderten Nachzahlungsbetrag nicht. Die Vermieterin überprüfte die Einwände, hielt diese für unbegründet und kündigte schließlich den Mietern wegen Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos. Da die Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumten, reichte die Vermieterin Räumungsklage ein. Das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz entschied den Rechtsstreit zugunsten der Vermieterin. Es hielt die ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für gerechtfertigt und verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung. Aufgrund der Nichtzahlung des berechtigten Nachzahlungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung habe der Vermieterin ein Recht zur Kündigung zugestanden. Das Gesetz sieht für diesen Fall zwar eine ausdrückliche Kündigungsmöglichkeit nicht vor, da es sich bei dem Nachzahlungssaldo aus einer Betriebskostenabrechnung nicht um laufende Mietzahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB handelt. Gleichwohl seien die Betriebskosten ein Teil der Miete. Durch die Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos haben die Mieter daher eine Pflichtverletzung im Sinne der §§ 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begangen. Diese rechtfertige jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insbesondere deshalb, weil die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin unbegründet gewesen seien. Diese Entscheidung ist für beide Seiten des Mietverhältnisses bemerkenswert. Aus Sicht des Vermieters eröffnet es die Möglichkeit bei unbegründeten Nichtzahlungen von berechtigten Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, dass Mietverhältnis wegen dieser Pflichtverletzung fristgemäß zu kündigen. Dem Mieter ist grundsätzlich zu raten, sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlungssalden unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und sich dann mit dem Vermieter über die Berechtigung der Nachzahlungsforderung auseinanderzusetzen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund einer unberechtigten Einwendung und unberechtigter Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ordentlich kündigt.