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Kündigung eines Mietvertrages wegen Schriftformmangels

25.09.2019

Unterzeichnet nur ein Gesellschafter einer GbR einen Gewerberaummietvertrag und geht aus dem Vertrag nicht hervor, dass dieser Gesellschafter in Vertretung für seine Mitgesellschafter gehandelt hat, so ist der Mietvertrag aufgrund des Schriftformmangels ordentlich kündbar, entschied das Oberlandesgericht Hamburg. (Az. 4 U 60/18)

Der Sachverhalt

Im vorliegenden, vor dem OLG Hamburg verhandelten Fall, schloss eine Anwalts-GbR einen Gewerberaummietvertrag ab. Nach mehr als 10 Jahren kündigte die Anwalts-GbR den Mietvertrag ordentlich mit der Begründung, nur einer der Gesellschafter der GbR habe den Mietvertrag unterzeichnet. Dementsprechend sei das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht eingehalten worden. 

Der Vermieter hielt dem entgegen, der Gesellschafter habe den Vertrag in Vertretung für seine Mitgesellschafter unterzeichnet. Zudem verstoße die Kündigung gegen das Gebot von Treu und Glauben, da den Gesellschaftern als Anwälten bewusst gewesen sei, dass die Unterschrift nur eines Gesellschafters ohne Vertretung nicht ausreichen würde.

Der Schriftformmangel als Kündigungsgrund

Das OLG Hamburg entschied für die GbR und erklärte die ordentliche Kündigung aufgrund des Schriftformmangels für wirksam. Der Senat bestätigt damit die Rechtssprechung des BGH, der in einem gleichgelagerten Fall bereits in gleicher Weise entschieden hatte. 

Wird ein gewerblicher Mietvertrag im Falle einer Personenmehrheit – wie es bei einer GbR der Fall ist – nicht von allen Mietern oder Vermietern unterzeichnet, muss deutlich zum Ausdruck gebracht werden, dass die Unterzeichner in Vertretung für die nicht unterzeichnenden Vertragsparteien handeln. Das ergibt sich nicht schon konkludent daraus, dass im Vertrag die GbR als Mieterin aufgeführt ist. Vielmehr muss die Vertretung der übrigen Gesellschafter durch einen eindeutigen Vetretungszusatz (i.V.) und oder einen Stempel neben der Unterschrift klar hervorgehen.

Auch kann sich grundsätzlich jede Partei auf einen Schriftformmangel als Kündigungsgrund berufen. Zwar wussten die Anwalts-GbR über den Schriftformmangel Bescheid, sodass dieser schuldhaft verursacht wurde. Jedoch handelten sie nicht arglistig. Die Kündigung verstoße somit nicht gegen das Gebot von Treu und Glauben, so das OLG Hamburg.

Einschätzung und Empfehlung

Das Schriftformerfordernis soll in der Hauptsache den Grundstückserwerber schützen, der mit Eigentumserwerb in das bestehende Mietverhältnis auf Vermieterseite eintritt. Ein Schriftformverstoß führt nicht zur Unwirksamkeit des gewerblichen Mietvertrags. Der nicht selten über einige Jahre abgeschlossene Vertrag kann jedoch in diesem Fall mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Dieses unerwünschter Ergebnis kann nur durch größtmögliche Sorgfalt vermieden werden. Bei Unterzeichnung von gewerblichen Mietverträgen sollte daher stets genauestens darauf geachtet werden, dass wirklich alle Vertragsparteien unterzeichnen oder jedenfalls ein eindeutiger Vertretungshinweis angegeben wird bzw. ein Firmenstempel aufgebracht wird. Ansonsten kann man böse Überraschungen erleben. 

Aus Mietersicht kann diese Entscheidung eine willkommene Möglichkeit eröffnen, sich von einem ungeliebten und langfristigen Mietvertrag zu lösen. 

 

 

Ihr Ansprechpartner

Jens Schulte-Bromby

Jens Schulte-Bromby