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Schadensersatz für Untervermietung zwecks Abwendung der Räumungsvollstreckung

27.09.2019 

Vermietet eine GmbH ihre Büroräume zur Verhinderung einer Zwangsräumung vertragswidrig unter, obwohl der Erlass eines Räumungsurteils gegen sie absehbar ist, kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers in Betracht, entschied das Oberlandesgericht München. (Az. 32 U 1436/18)

Der Sachverhalt

Im vorliegenden Fall kündigte der Vermieter seiner Mieterin, einer GmbH, wegen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos und erhob Klage auf Herausgabe und Räumung. Kurze Zeit bevor ein entsprechender Vollstreckungstitel erging, vermietete die GmbH die Büroräume an eine AG unter. Der Geschäftsführer und der Aufsichtsratsvorsitzende der AG sind ein und dieselbe natürliche Person. Aufgrund der Untervermietung konnte der Titel nicht vollstreckt werden; der Eigentümer war gezwungen, im Wege der einstweiligen Verfügung einen weiteren vollstreckbaren Titel gegen die AG zu erlangen, was ihm gelang.

Der Eigentümer machte daraufhin Schadensersatz in Höhe von insgesamt circa 560.000 Euro gegen die GmbH und den Geschäftsführer geltend.

 

OLG München entscheidet deutlich gegen Geschäftsführer

Der Abschluss des Untermietvertrages sei eine sittenwidrige Schädigung zu Lasten des Eigentümers, so das Gericht. Es verurteilte den Geschäftsführer der GmbH zu Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 153.500 Euro.

Der Schaden des Vermieters habe sich nicht aus einem unternehmerischen Risiko aus den Vertragsbeziehungen der Parteien ergeben. Vielmehr habe der Geschäftsführer der GmbH die korporative Haftungsbeschränkung der Gesellschaft missbraucht, um den Vermieter vorsätzlich zu schädigen. Aus diesem Grunde hafte der Geschäftsführer der GmbH ausnahmsweise persönlich.

 

Einschätzung und Empfehlung

Das Urteil des OLG München lässt hoffen, dass derartige Versuche, die Zwangsräumung zu verhindern, künftig seltener unternommen werden. Eine Möglichkeit, um solch einer Situation vorzubeugen, wäre, eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag zu treffen, dass die Übergabe der Mietsache erst erfolgt, wenn der Mieter eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel übergeben hat. So kann im Fall der Fälle mithilfe dieser Urkunde die Zwangsräumung ohne vorherigen Prozess direkt betrieben werden.   

Ihr Ansprechpartner

Jens Schulte-Bromby

Jens Schulte-Bromby