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Verträge des Bauträgers – Risiko der Bank

15.10.2019 

Bauträger und finanzierenden Banken haben ein gemeinsames Ziel. Das Bauprojekt erfolgreich zum Ziel zu führen. Während der Bauphase können immer wieder Schwierigkeiten auftauchen, die sowohl für den Bauträger als auch für die finanzierende Bank problematisch sein können und zum Risiko werden. „Umso wichtiger ist es, alle Verträge, die mit dem Bauprojekt verbunden sind, wasserdicht abzuschließen. Das gilt nicht nur für die Darlehensverträge mit der Bank. Es ist durchaus sinnvoll, die Bank auch bei der Gestaltung von Kaufverträgen, Unternehmerverträgen oder Werkverträgen einzubinden. Denn geht hier etwas schief, z.B. durch die Insolvenz eines Generalunternehmers ist das auch für die Bank ein Risiko“, sagt Rechtsanwalt Markus Jansen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Kanzlei AJT in Neuss.

Wichtige Elemente des Kaufvertrages

Schon mit dem Abschluss des Kaufvertrags kann für die Bank ein Risiko eintreten. Für das Kreditinstitut ist es daher wichtig, Einblick in den Kaufvertrag zu haben, um nachteilige Klauseln, die für die Bank riskant werden können, zu verhindern. Ähnliches gilt für die Erwerbskaufverträge. Hier sollte ein Musterkaufvertrag zwischen Bauträger und Bank abgestimmt werden noch bevor die erste Immobilie verkauft wird.

 

Neben dem Kaufpreis sollten beispielsweise Terminzusagen, Zahlungsplan, Sonderleistungen, Eigenleistungen, oder Rücktrittrechte Bestandteil des Kaufvertrags sein. „Wichtig ist es auch die Baubeschreibung einzubeziehen. Ansonsten kann der Kaufvertrag insgesamt unwirksam sein“, so Rechtsanwalt Jansen.

 

Die Auftragsvergabe

Der zweite große Punkt ist natürlich die Auftragsvergabe. Entweder wird ein Generalunternehmer mit dem Bauprojekt betraut oder die Vergabe erfolgt gemäß den Gewerken an einzelne Betriebe. Beide Varianten bieten Vor- und Nachteile.

 

Die Vergabe an einen Generalunternehmer bringt für den Bauträger Freiheiten mit sich, da er die technische Abwicklung des Bauvorhabens in die Hände des Generalunternehmens gibt, sodass er seinen eigenen Ressourcen an anderer Stelle einsetzen kann. Es ergibt sich insgesamt eine höhere Planungs- und auch Kostensicherheit. Allerdings ist die Vergabe an ein Generalunternehmen zumeist auch kostspieliger als die Einzelvergabe.

Wichtiger ist allerdings noch das Insolvenzrisiko. Führt die Insolvenz eines einzelnen Baubetriebs in der Regel zwar zu Verzögerungen beim Bau und zu Mehrkosten, ist das Bauprojekt insgesamt dadurch jedoch meist nicht gefährdet. Das kann allerdings anders aussehen, wenn ein Generalunternehmer Insolvenz anmelden muss. Dann kann das gesamte Bauvorhaben stillstehen.

 

Bei der Vergabe an einzelne Gewerke sind zwar häufig Einsparungen möglich, allerdings ist der organisatorische Aufwand für den Bauträger um einiges höher. Hinzu kommen unterschiedliche Gewährleistungsfristen.

 

Einschätzung und Empfehlung

„Die Bank sollte sich vergewissern, dass der Bauträger die Koordination eines solchen Bauprojekts stemmen kann und über ausreichend Bonität verfügt, um z.B. auch die mögliche Insolvenz eines Generalunternehmers zu meistern“, sagt Rechtsanwalt Jansen.

Können Termine nicht eingehalten werden oder andere Pflichten werden durch einen Baupartner verletzt, können Strafzahlungen fällig werden. „Derartige Strafen können in die Verträge aufgenommen werden. Sie müssen aber maßvoll sein, ansonsten sind sie unwirksam. In der Regel wird davon ausgegangen, dass die Strafe 5 Prozent der Auftragssumme nicht überschreiten darf“, so Rechtsanwalt Jansen.

Ihr Ansprechpartner

Markus Jansen

Markus Jansen